ควรรีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่

รีไฟแนนซ์คือการย้ายสินเชื่อบ้านไปแบงก์ใหม่ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อให้ผ่อนถูกลงหรือจ่ายดอกเบี้ยรวมน้อยลง แต่การย้ายมีค่าใช้จ่าย จึงไม่ได้คุ้มทุกกรณี คำถามที่ถูกคือ "ค่าใช้จ่ายที่จ่ายไป ใช้เวลากี่เดือนถึงจะได้คืน"

วิธีดูว่าคุ้มไหม: จุดคุ้มทุน

จุดคุ้มทุน คือจำนวนเดือนที่เงินที่ผ่อนน้อยลงสะสมจนเท่ากับค่าใช้จ่ายตอนย้าย สูตรคร่าวๆ คือ

จุดคุ้มทุน (เดือน) ≈ ค่าใช้จ่ายตอนย้าย ÷ ผ่อนน้อยลงต่อเดือน

ยิ่งคุ้มทุนเร็ว ยิ่งเสี่ยงน้อย เพราะระหว่างทางอาจมีเหตุให้ต้องขายบ้านหรือย้ายอีกรอบก่อนถึงจุดคุ้มทุน

ตัวอย่างตัวเลข

สมมติหนี้คงเหลือ 1,800,000 บาท เหลือผ่อน 25 ปี ดอกเบี้ยเดิม 6.5% ต่อปี ค่าผ่อนเดือนละ 12,154 บาท ค่าใช้จ่ายย้ายรวม 24,000 บาท (ค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้ = 18,000 บาท และค่าประเมิน อากร อื่นๆ 6,000 บาท) ไม่มีค่าปรับไถ่ถอน

ลดดอกเบี้ย 0.5% คุ้มทุนราว 3 ปีกว่า แต่ลดแค่ 0.2% ต้องรอถึง 9 ปี ซึ่งนานจนอาจไม่คุ้มความยุ่งยาก ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างสมมติ ค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยจริงของคุณจะต่างออกไป

สัญญาณว่าน่าพิจารณารีไฟแนนซ์

• ดอกเบี้ยของคุณหมดช่วงโปรแล้ว และกำลังจ่ายอัตราปกติที่สูงกว่าข้อเสนอในตลาด
• ยังเหลือหนี้และเหลือเวลาผ่อนอีกมาก ยิ่งเหลือมาก ส่วนต่างดอกเบี้ยยิ่งสะสมได้มาก
• พ้นช่วงที่สัญญามีค่าปรับไถ่ถอน หรือค่าปรับต่ำพอ
• ส่วนต่างดอกเบี้ยชัดเจน และคุ้มทุนภายในเวลาที่คุณมั่นใจว่าจะยังอยู่กับบ้านหลังนี้

สัญญาณว่าควรรอก่อน

• เหลือผ่อนอีกไม่กี่ปี ดอกเบี้ยที่เหลือน้อยอยู่แล้ว
• ส่วนต่างดอกเบี้ยเล็ก จนคุ้มทุนเกินที่คุณคาดว่าจะถือบ้านหลังนี้
• มีแผนขายบ้านหรือปิดหนี้ก้อนใหญ่เร็วๆ นี้
• รายได้หรืองานยังไม่นิ่ง อาจกระทบการอนุมัติสินเชื่อใหม่

ก่อนตัดสินใจ ควรเช็กอะไร

1. ขอรายการค่าใช้จ่ายย้ายทั้งหมดจากแบงก์ใหม่ และค่าปรับไถ่ถอนจากแบงก์เดิมเป็นลายลักษณ์อักษร
2. ดูอัตราดอกเบี้ยทุกช่วงของข้อเสนอ ไม่ใช่แค่ช่วงโปร ถ้าหลังหมดโปรสูงกว่าเดิม ส่วนที่ประหยัดช่วงแรกอาจหายไป
3. เทียบที่ "จำนวนปีที่เหลือเท่ากัน" ถ้ายืดเวลาผ่อนออกไป ค่าผ่อนจะดูถูกลงแต่ดอกเบี้ยรวมอาจเพิ่ม
4. ลองขอให้แบงก์เดิมลดดอกเบี้ย โดยใช้ข้อเสนอของแบงก์ใหม่ประกอบการต่อรอง
5. ถ้าข้อเสนอมีเงื่อนไขพ่วง เช่น ต้องซื้อประกันหรือเปิดบัญชีเพิ่ม ให้รวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้าไปคำนวณด้วย

เครื่องมือรีไฟแนนซ์ของเราให้ใส่ดอกเบี้ยเดิม ข้อเสนอใหม่ทั้งช่วงโปรและช่วงหลัง และค่าใช้จ่ายย้าย แล้วบอกจุดคุ้มทุนกับยอดประหยัดสุทธิ คิดดอกเบี้ยรายเดือน ธนาคารบางแห่งคิดรายวัน ผลจริงจึงอาจต่างเล็กน้อย