แบงก์ไม่ได้ดูแค่ว่าเงินเดือนเท่าไหร่ แต่ดูว่า หลังจ่ายหนี้ทั้งหมดแล้ว ยังผ่อนบ้านไหวไหม ตัวชี้วัดที่ใช้บ่อยคือ DSR (สัดส่วนค่าผ่อนหนี้ต่อรายได้)
วิธีคิดแบบง่าย
- เอารายได้ต่อเดือน × DSR ที่แบงก์ยอมรับ (ตัวอย่างนี้ใช้ 40%) จะได้ค่าผ่อนหนี้สูงสุดต่อเดือน
- หักค่าผ่อนหนี้ที่มีอยู่แล้ว เช่น บัตรเครดิต รถ ส่วนที่เหลือคือค่าผ่อนบ้านที่รับได้
- เอาค่าผ่อนนั้นไปหาว่ายอดกู้เท่าไหร่ที่ผ่อนได้พอดี ตามดอกเบี้ยและจำนวนปี
ตัวอย่างตัวเลข
สมมติ DSR 40% ดอกเบี้ย 6% ต่อปีคงที่ ผ่อน 30 ปี ไม่มีหนี้อื่น
| รายได้ต่อเดือน | กู้ได้ประมาณ (DSR 40%) | ถ้า DSR 50% | ถ้ามีหนี้ผ่อนอยู่ 5,000 |
|---|---|---|---|
| 20,000 | 1,330,000 | 1,660,000 | 500,000 |
| 30,000 | 2,000,000 | 2,500,000 | 1,160,000 |
| 50,000 | 3,330,000 | 4,160,000 | 2,500,000 |
สังเกตว่าหนี้ผ่อนอยู่ 5,000 บาทต่อเดือน ทำให้วงเงินของคนรายได้ 20,000 บาท ลดลงเกินครึ่ง การปิดหนี้เล็กๆ ก่อนยื่นกู้จึงเพิ่มวงเงินได้มาก
ปัจจัยที่เปลี่ยนตัวเลข
รายได้ 30,000 DSR 40% ไม่มีหนี้อื่น: ผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 6% กู้ได้ประมาณ 1,670,000 · ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 5% กู้ได้ประมาณ 2,230,000 · ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 7% กู้ได้ประมาณ 1,800,000
- ผ่อนนานขึ้น กู้ได้มากขึ้น แต่ดอกเบี้ยรวมเพิ่ม
- ดอกเบี้ยต่ำลง กู้ได้มากขึ้นด้วยค่าผ่อนเท่าเดิม
- กู้ร่วม รวมรายได้ของสองคนเข้าด้วยกัน
สิ่งที่ตัวเลขนี้ยังไม่ได้บอก
แบงก์ยังพิจารณาประวัติเครดิต อาชีพและความมั่นคงของรายได้ ราคาประเมินหลักประกัน และเงินดาวน์ วงเงินที่กู้ได้ไม่ใช่วงเงินที่ควรกู้ ควรเผื่อค่าใช้จ่ายอื่น และเงินสำรองฉุกเฉินด้วย
เครื่องมือของเราคิดดอกเบี้ยรายเดือนจากดอกเบี้ยคงที่ แบงก์จริงอาจมีหลายช่วงดอกเบี้ย ผลจริงจึงต่างได้